2019/09/18

お困りの土地・建物を活用して節税するトリセツ ~固定資産税の圧縮~

お困りの土地・建物を活用して節税するトリセツ ~固定資産税の圧縮~

お困りの土地・建物を活用して節税するトリセツ ~固定資産税の圧縮~

阪井

阪井 進之助

1975年生まれ。愛知県尾張旭市出身。
運輸業の営業兼ドライバーからアミューズメント事業の財務職種へ転身。
介護事業相談員を経て、2008 年にアットイン業務管理チーム入社。
会計・税務に精通し、併せて労務・人事部門のマネジメントを兼務。
2015年6月よりアットイン取締役に就任。

こんにちは。阪井です。

 

今日は土地、建物を所有している皆様に「損をしない情報」をお伝えします。

 

土地、建物を所有している皆様、お困りごとはありませんか?

例えば、こんなケース。

 

・相続した土地や建物はあるけれど、代々受け継がれているため売るに売れない・・・

・土地の有効活用、何をすればよいのかわからない

・何かと面倒なので、土地所有のみで固定資産税のみ支払いしている

 

皆様の住居用途以外で手に余している土地、建物は数多く存在すると思います。

特に空き家が目立つ昨今、皆様の大切な資産が生かされていない証拠です。

 

 

それだけではありません。皆様の大切な資産には税金がかかっています。

固定資産税、不動産収入、相続税、贈与税・・・

税金の種類もさることながら、複雑な計算によって皆様の思考の妨げになっていませんか?

 

もちろん、当人である私も同じです!

 

そこで、不動産を活用しながら節税できる方法、皆様にお伝えします。

 

固定資産税

1.固定資産税とは

固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる地方税のことです。

1月1日の時点における土地の価格や建物の価格が算出され、そこに一定の税率が課せられ納税するものです。

 

2.価格の決め方

土地の価格は路線価(市町村が算出)に基づいて、土地の形状や接道状況などで課税標準額が算出されます。

固定資産税評価額は、土地や建物などの固定資産に対し、固定資産評価基準に基づき評価します。

この評価額に各市町村が定めた税率をかけて固定資産税・都市計画税などの税額を算出しています。

 

固定資産税評価額は、「地価公示価格」の70%を目安に決められています。
また、3年ごとに評価替えが行われます。

 

3.税額算出方法

 固定資産税 = 課税標準 × 1.4%(標準税率)  

 都市計画税 = 課税標準 × 0.3%(最高)

※都市計画税は毎年都市計画区域内にある土地や建物の所有者に対する税金

 

4.軽減方法

 ■住宅用地:土地

住宅建築用の土地に関しては「住宅用地の特例」というものが適用されるため、固定資産税を大幅に節税できます。

 小規模住宅用地(1戸あたり200㎡以下の部分) → 課税標準 × 1/6 

 一般住宅用地(1戸あたり200㎡超の部分)   → 課税標準 × 1/3 
 ※建物の課税床面積の10倍が上限

 都市計画税も小規模住宅用地は1/3、それ以外の住宅用地は2/3に軽減されます

 

 ■住宅用地:建物

建物が新築だった場合、課税床面積が120㎡まで(床面積50㎡以上280㎡以下)は、

固定資産税額が3年間または5年間1/2になります。

 

 ◎諸条件 

 ・3階建以上の場合、耐火構造・準耐火構造住宅であること 

 ・専用住宅・店舗併用住宅であること(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上) 

 ・居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること。
 (貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)

 ・2020年3月31日まで

   戸建て住宅 → 3年間 1/2 

   マンション → 5年間 1/2 

   土地     → 200㎡までの部分について評価額 × 1/6

 

 ■新築長期優良住宅

長期優良住宅の認定を受けられる基準を満たした新築住宅は、固定資産税を5年間1/2に減額するというものです。

また、マンションの場合には、7年間は1/2に減額されます。

 ・2020年3月31日まで 

 ・参考URL https://www.mlit.go.jp/common/001214060.pdf

 

 

 ■耐震などのリフォームその他

 耐震建替 → 3年間 1/2減額 

 耐震改修 → 1年間 1/2減額 

 バリアフリー・省エネ改修 → 1年間 1/3減額

 ・2020年3月31日まで

 

皆様の使用していない土地、建物を活用すると~

5.具体例(仮定)

●Aさん 土地 200㎡ 家屋 600㎡(25㎡×15戸 マンション)を新築

土地課税標準額:32,000,000円家屋課税標準額:76,000,000円

土地:小規模住宅用地が適用

 減免なし 固定資産税 32,000,000円 × 1.4% = 448,000円 

      都市計画税 32,000,000円 × 0.3% =    96,000円

                         合計 544,000円

 減免あり 固定資産税 32,000,000円 × 1/6 × 1.4% = 74,600円(百円未満切り捨て) 

      都市計画税 32,000,000円 × 1/3 × 0.3% = 32,000円

                         合計 106,600円 

 

   なんと、土地の固定資産税だけで437,400円もお得に

 

家屋:新築耐火構造該当マンション

 減免なし 固定資産税 76,000,000円 × 1.4% = 1,064,000円

      都市計画税 76,000,000円 × 0.3% =   228,000円  

                          合計 1,292,000円

 減免あり 固定資産税 76,000,000円 × 1.4%  × 1/2 

                            = 532,000円

                          

   家屋の固定資産税が5年間、毎年532,000円もお得に!   

 

皆さんの土地が使われていない場合、住宅(貸付)を建てるだけで節税が可能です。

 

 

もちろん、建物自体の賃貸運営や活用自体が億劫の方々は沢山いらっしゃると思います。

皆様の大切な資産活用について、それぞれに合った方法があります。

 

しかし!皆さまご安心ください!建物を運営するプロに業務委託するなど、有効活用方法は多数存在します。

私たちは活かしきれていない建物や集客にお困りの方々へ、弊社運用型の提案を行っている会社です。

 

「面倒だから」「わからないから」というお気持ち、よくわかります。

私たちはその「わからない」ことを一緒に考え、解決するために全力をつくすことに喜びを感じています。

お困りごと、面倒なこと、不動産に関わるどんなことでも構いません。

お気軽にご相談ください!(もちろん、相談は無料です!!!)

弊社が責任をもって関わりますので、第三者に任せることは一切ございません。

 

 

皆様との接点、心よりお待ちしております!

 

Sakai